IVA en reformas de vivienda 2026: ¿10 % o 21 %?

El IVA aplicable a las reformas de vivienda en España puede ser del 10 % (tipo reducido) o del 21 % (tipo general) y la diferencia se nota en el bolsillo: una reforma de 50.000 € paga 5.000 € de IVA al 10 % frente a 10.500 € al 21 %. Para aplicar el tipo reducido del 10 % la operación tiene que cumplir tres requisitos simultáneos definidos por la Ley 37/1992 del IVA. Esta guía explica con detalle cuándo aplica cada tipo, qué documentación necesitas pedir al contratista y los matices que más dudas generan en 2026.

Cuándo se aplica el IVA reducido del 10 %

El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA, junto con el Reglamento, fija tres condiciones acumulativas para que una reforma de vivienda tribute al tipo reducido del 10 % en lugar del general del 21 %. Si falla una sola, se aplica el 21 %.

1. 01La vivienda debe estar destinada a uso particular del propietario o usuario (no oficina, no local comercial, no actividad económica), aunque puede ser primera o segunda vivienda.
2. 02La construcción o rehabilitación inicial debe haber terminado al menos dos años antes del inicio de la reforma. Una vivienda nueva entregada por promotor con menos de dos años tributa siempre al 21 %.
3. 03El cliente debe ser persona física que no actúa como empresario o profesional, o bien comunidad de propietarios. Si el cliente es una sociedad mercantil o un autónomo facturándolo como gasto deducible, el tipo es del 21 %.

Además, hay una condición adicional sobre el coste de los materiales aportados por la empresa: no puede superar el 40 % del coste total de la obra. Si la empresa aporta materiales por valor superior al 40 %, todo el conjunto tributa al 21 % aunque las tres condiciones anteriores se cumplan.

La regla del 40 %: qué cuenta como material

La regla del 40 % es la que más dudas genera. Hacienda considera materiales a efectos de este límite los bienes incorporados a la obra (azulejos, sanitarios, mobiliario fijo, encimeras, tubería, cableado, ventanas) pero también algunos elementos que mucha gente no espera: por ejemplo, los equipos de aire acondicionado, calderas, paneles solares y mobiliario de cocina cuentan como materiales. La mano de obra propia, la maquinaria, la gestión de residuos y los honorarios técnicos no cuentan.

En la práctica, en una reforma integral de 80–100 m² con calidades estándar, el material suele suponer entre el 35 % y el 45 % del total. Por eso ajustar el presupuesto para mantenerlo por debajo del 40 % es habitual: una opción muy común es que el cliente compre directamente los electrodomésticos y la cocina, de forma que esos importes no entren en la factura del contratista.

Documentación que tienes que pedir al contratista

Para aplicar el IVA al 10 % la empresa tiene que justificar que se cumplen las tres condiciones. La factura debe identificar claramente el tipo aplicado y, en caso de inspección de Hacienda, conviene que tengas guardada esta documentación durante al menos cuatro años (plazo de prescripción del IVA):

• Declaración firmada del cliente confirmando que la vivienda es de uso particular y que la rehabilitación inicial concluyó hace más de dos años. Es habitual que la propia empresa adjunte un modelo de declaración para que firmes.
• Documento que acredite la antigüedad de la vivienda: escritura, certificado catastral o certificado de final de obra de la promotora.
• Factura detallada con desglose de partidas y porcentaje aproximado de materiales sobre el total (o factura separada para mano de obra y materiales).
• DNI o NIF del cliente como persona física.
• Si es comunidad de propietarios: acuerdo de la junta y NIF de la comunidad.

Casos frecuentes que generan dudas en 2026

Más allá de los tres requisitos básicos, hay situaciones que en la práctica generan dudas constantes. Estas son las más habituales y la posición de Hacienda al respecto, basada en consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos.

Vivienda destinada al alquiler

Si el propietario alquila la vivienda como vivienda habitual al inquilino, sigue siendo vivienda de uso particular y aplica el 10 %. Si la alquila como vivienda turística (uso comercial) o como oficina, aplica el 21 %. El propietario debe poder acreditar el uso al que se destina, normalmente con el contrato de alquiler.

Segunda vivienda y casa de pueblo

Una segunda residencia, casa de pueblo o casa en la sierra de Madrid tributa al 10 % si cumple los requisitos. La normativa no distingue entre primera y segunda vivienda mientras ambas sean de uso particular del propietario.

Vivienda con menos de dos años desde construcción

Las reformas en viviendas con menos de dos años desde su construcción tributan al 21 %. Es el caso típico del propietario que compra obra nueva sin acabados (suelo + pintura por terminar) y contrata acabados. Para acceder al 10 % tiene que esperar a que pasen dos años desde el certificado final de obra.

Reformas de locales comerciales y oficinas

Las reformas de locales comerciales, oficinas, despachos profesionales o cualquier inmueble destinado a actividad económica tributan al 21 % sin excepción. Esto incluye también el acondicionamiento de un local para abrir un negocio, aunque el propietario sea persona física.

Comunidades de propietarios

Las obras en zonas comunes contratadas por la comunidad (fachadas, cubiertas, portales, ascensores, instalaciones generales) tributan al 10 % si el bloque está destinado mayoritariamente a vivienda y tiene más de dos años de antigüedad. Para acreditarlo, la comunidad debe entregar el certificado de antigüedad del edificio y, en su caso, el porcentaje de viviendas frente a locales.

Ejemplo numérico: cómo varía el coste según el IVA

Pongamos un caso típico: reforma integral en Madrid de 50.000 € (sin IVA) en una vivienda de 1985 propiedad de una pareja particular. La mano de obra propia supone 28.000 € (56 %) y los materiales 22.000 € (44 %). Como los materiales superan el 40 %, hay dos opciones:

En el segundo escenario, si los electrodomésticos integrables y el mobiliario de cocina suman 8.000 € y los compra directamente el cliente, los materiales facturados por la empresa bajan a 14.000 € (33 % sobre los 42.000 € restantes facturados). Eso permite aplicar el 10 % a toda la factura del contratista, ahorrando 5.500 € de IVA, aunque el cliente pagará el IVA de los electrodomésticos por su cuenta (típicamente 21 %, aunque la mayoría de electrodomésticos integrables no lo separan).

Caso especial: rehabilitación integral con IVA superreducido

Hay un supuesto adicional menos conocido: las obras de rehabilitación integral pueden tributar al 4 % (tipo superreducido) si afectan a más del 50 % de la edificación existente y se enmarcan en planes oficiales de rehabilitación pública. En la práctica esto aplica sobre todo a proyectos de regeneración urbana coordinados con administraciones (planes ARRU, ARI, etc.) y exige documentación específica del ayuntamiento o comunidad autónoma. No es una opción habitual para reformas particulares.

Cómo comprobar que tu factura lleva el IVA correcto

Cuando recibas la factura final de tu reforma, verifica estos cuatro puntos antes de pagarla:

1. 01El tipo de IVA aparece claramente identificado (10 % o 21 %) en cada partida o en el total.
2. 02Si hay partidas mezcladas (mano de obra y material), el porcentaje y la base imponible están bien desglosados.
3. 03La factura incluye el NIF del cliente y, si aplica el 10 %, hace referencia a la declaración firmada por el cliente sobre uso particular y antigüedad de la vivienda.
4. 04El total con IVA coincide con el presupuesto cerrado firmado, salvo imprevistos documentados previamente.

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