IVA en reformas de vivienda 2026: ¿10 % o 21 %?

El IVA aplicable a las reformas de vivienda en España puede ser del 10 % (tipo reducido) o del 21 % (tipo general) y la diferencia se nota en el bolsillo: una reforma de 50.000 € paga 5.000 € de IVA al 10 % frente a 10.500 € al 21 %. Para aplicar el tipo reducido del 10 % la operación tiene que cumplir tres requisitos simultáneos definidos por la Ley 37/1992 del IVA. Esta guía explica con detalle cuándo aplica cada tipo, qué documentación necesitas pedir al contratista y los matices que más dudas generan en 2026.

Cuándo se aplica el IVA reducido del 10 %

El [artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740&b=124&tn=1&p=20261002) fija tres condiciones acumulativas para que una reforma de vivienda tribute al tipo reducido del 10 % en lugar del general del 21 %, más un límite al material que aporta la empresa. Si falla una sola, se aplica el 21 %. Hoy la ley no exige ningún medio de pago concreto para el 10 %.

1. 01La vivienda debe estar destinada a uso particular del propietario o usuario (no oficina, no local comercial, no actividad económica), aunque puede ser primera o segunda vivienda.
2. 02La construcción o rehabilitación inicial debe haber terminado al menos dos años antes del inicio de la reforma. Una vivienda nueva entregada por promotor con menos de dos años tributa siempre al 21 %.
3. 03El cliente debe ser persona física que no actúa como empresario o profesional, o bien comunidad de propietarios. Si el cliente es una sociedad mercantil o un autónomo facturándolo como gasto deducible, el tipo es del 21 %.

Además, hay una condición adicional sobre el coste de los materiales aportados por la empresa: no puede superar el 40 % del coste total de la obra. Si la empresa aporta materiales por valor superior al 40 %, todo el conjunto tributa al 21 % aunque las tres condiciones anteriores se cumplan.

La regla del 40 %: qué cuenta como material

La regla del 40 % es la que más dudas genera. Hacienda considera materiales a efectos de este límite los bienes incorporados a la obra (azulejos, sanitarios, mobiliario fijo, encimeras, tubería, cableado, ventanas) pero también algunos elementos que mucha gente no espera: por ejemplo, los equipos de aire acondicionado, calderas, paneles solares y mobiliario de cocina cuentan como materiales. La mano de obra propia, la maquinaria, la gestión de residuos y los honorarios técnicos no cuentan.

En la práctica, en una reforma integral de 80–100 m² con calidades estándar, el material suele suponer entre el 35 % y el 45 % del total. Por eso ajustar el presupuesto para mantenerlo por debajo del 40 % es habitual: una opción muy común es que el cliente compre directamente los electrodomésticos y la cocina, de forma que esos importes no entren en la factura del contratista.

Documentación que tienes que pedir al contratista

Para aplicar el IVA al 10 % la empresa tiene que justificar que se cumplen las tres condiciones. La factura debe identificar claramente el tipo aplicado y, en caso de inspección de Hacienda, conviene que tengas guardada esta documentación durante al menos cuatro años (plazo de prescripción del IVA):

• Declaración firmada del cliente confirmando que la vivienda es de uso particular y que la rehabilitación inicial concluyó hace más de dos años. Es habitual que la propia empresa adjunte un modelo de declaración para que firmes.
• Documento que acredite la antigüedad de la vivienda: escritura, certificado catastral o certificado de final de obra de la promotora.
• Factura detallada con desglose de partidas y porcentaje aproximado de materiales sobre el total (o factura separada para mano de obra y materiales).
• DNI o NIF del cliente como persona física.
• Si es comunidad de propietarios: acuerdo de la junta y NIF de la comunidad.

Casos frecuentes que generan dudas en 2026

Más allá de los tres requisitos básicos, hay situaciones que en la práctica generan dudas constantes. Estas son las más habituales y la posición de Hacienda al respecto, basada en consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos.

Vivienda destinada al alquiler

Hoy, si la obra la encarga el propietario de una vivienda alquilada, va al 21 %, aunque el inquilino viva en ella de forma habitual. La [Agencia Tributaria](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/preguntas-frecuentes-sobre-iva-arrendamiento-inmuebles/tipos.html) lo dice expresamente: el propietario destina la vivienda al arrendamiento y no a su uso particular, y la [página de la AEAT sobre obras en viviendas](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/que-tipo-se-aplica-obras-viviendas.html) excluye del tipo reducido la vivienda destinada al alquiler «aunque sea de forma parcial». Esto puede cambiar: el [Real Decreto-ley 29/2026](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823) (BOE del 7 de octubre de 2026) incluye en el 10 %, desde el 1 de diciembre de 2026, las viviendas alquiladas como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador, y a la vez condiciona el tipo reducido a pagar la obra con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Está pendiente de que el Congreso lo convalide, previsiblemente a comienzos de noviembre; si no lo convalida, decae y se mantiene el 21 %. El alquiler turístico o de temporada seguiría al 21 % en cualquier caso.

Segunda vivienda y casa de pueblo

Una segunda residencia, casa de pueblo o casa en la sierra de Madrid tributa al 10 % si cumple los requisitos. La normativa no distingue entre primera y segunda vivienda mientras ambas sean de uso particular del propietario y no se alquilen, ni siquiera por temporadas o como vivienda turística.

Vivienda con menos de dos años desde construcción

Las reformas en viviendas con menos de dos años desde su construcción tributan al 21 %. Es el caso típico del propietario que compra obra nueva sin acabados (suelo + pintura por terminar) y contrata acabados. Para acceder al 10 % tiene que esperar a que pasen dos años desde el certificado final de obra.

Reformas de locales comerciales y oficinas

Las reformas de locales comerciales, oficinas, despachos profesionales o cualquier inmueble destinado a actividad económica tributan al 21 % sin excepción. Esto incluye también el acondicionamiento de un local para abrir un negocio, aunque el propietario sea persona física.

Comunidades de propietarios

Las obras en zonas comunes contratadas por la comunidad (fachadas, cubiertas, portales, ascensores, instalaciones generales) tributan al 10 % si el bloque está destinado mayoritariamente a vivienda y tiene más de dos años de antigüedad. Para acreditarlo, la comunidad debe entregar el certificado de antigüedad del edificio y, en su caso, el porcentaje de viviendas frente a locales.

Ejemplo numérico: cómo varía el coste según el IVA

Pongamos un caso típico: reforma integral en Madrid de 50.000 € (sin IVA) en una vivienda de 1985 propiedad de una pareja particular. La mano de obra propia supone 28.000 € (56 %) y los materiales 22.000 € (44 %). Como los materiales superan el 40 %, hay dos opciones:

En el segundo escenario, si los electrodomésticos integrables y el mobiliario de cocina suman 8.000 € y los compra directamente el cliente, los materiales facturados por la empresa bajan a 14.000 € (33 % sobre los 42.000 € restantes facturados). Eso permite aplicar el 10 % a toda la factura del contratista, ahorrando 5.500 € de IVA, aunque el cliente pagará el IVA de los electrodomésticos por su cuenta (típicamente 21 %, aunque la mayoría de electrodomésticos integrables no lo separan).

Caso especial: rehabilitación de edificios

No existe un IVA del 4 % para reformar o rehabilitar una vivienda. Lo que sí hay es otra vía al 10 %: el [artículo 91.Uno.3.1.º de la Ley del IVA](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740&b=124&tn=1&p=20261002) aplica el tipo reducido a las obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas contratadas directamente entre el promotor y el contratista, con o sin aportación de materiales. La ley entiende por rehabilitación una obra de entidad (estructura, fachada o cubierta), no una reforma interior de piso, así que en la práctica es un supuesto de edificios completos y comunidades, no de reformas particulares.

Cómo comprobar que tu factura lleva el IVA correcto

Cuando recibas la factura final de tu reforma, verifica estos cuatro puntos antes de pagarla:

1. 01El tipo de IVA aparece claramente identificado (10 % o 21 %) en cada partida o en el total.
2. 02Si hay partidas mezcladas (mano de obra y material), el porcentaje y la base imponible están bien desglosados.
3. 03La factura incluye el NIF del cliente y, si aplica el 10 %, hace referencia a la declaración firmada por el cliente sobre uso particular y antigüedad de la vivienda.
4. 04El total con IVA coincide con el presupuesto cerrado firmado, salvo imprevistos documentados previamente.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. [1]Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91 (redacción vigente hasta el 30-11-2026)BOE, texto consolidado. Consultado el 18-10-2026.
2. [2]Agencia Tributaria: ¿qué tipo se aplica a las obras en viviendas?Sede electrónica de la AEAT, actualizada el 13-10-2026.
3. [3]Agencia Tributaria: preguntas frecuentes sobre el IVA del arrendamiento de inmuebles (tipos)Reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario: tipo general del 21 %.
4. [4]Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 7BOE n.º 249, de 7 de octubre de 2026. Efectos desde el 1-12-2026, pendiente de convalidación.